Garantias irregulares colocam mercado imobiliário em alerta

Em menos de três meses, Loft e QuintoAndar protagonizaram um cenário que evidencia a fragilidade na oferta de fiança onerosa, produto sem regulamentação adequada. Enquanto uma empresa encerrou um produto de garantia oferecido exclusivamente por imobiliárias parceiras, a outra enfrentou dificuldades para realizar pagamentos devido ao aumento da inadimplência nos aluguéis. O CQCS acompanha, junto a especialistas e seguradoras, os riscos iminentes.

No começo de junho, o QuintoAndar anunciou o encerramento das operações do QuintoCred Garantia, produto oferecido exclusivamente por imobiliárias parceiras. A medida, que a empresa disse tomar como parte de uma reestruturação para concentrar recursos em frentes consideradas estratégicas, como tecnologias e serviços de maior impacto, afetou 45 mil contratos ativos em todo o país em mais de 3 mil imobiliárias.

Já no começo de agosto, a colunista do UOL Mariana Barbosa trouxe à tona a fragilidade do sistema do CredPago, empresa da Loft, que enfrentava problemas para pagar garantias devido ao aumento da inadimplência dos aluguéis. A situação piorou após falhas na Transfeera, descredenciada do Pix pelo Banco Central após um ataque hacker à C&M Software que desviou mais de R$ 1 bilhão. A fiança onerosa surgiu como uma alternativa comercial à figura tradicional do fiador, permitindo que empresas cobrem pela prestação da garantia locatícia. No Brasil, um marco desse mercado foi a introdução do modelo por empresas especializadas, que passaram a oferecer a garantia mediante pagamento, algo previsto na Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato.

De acordo com o Alfredo de Castro, os últimos episódios são um sinal de alerta: “Se isso está acontecendo com ‘garantidoras de grande porte’, com visibilidade nacional, imaginemos o que não acontece com as centenas de garantidoras pequenas que surgem pelo mercado imobiliário”, aponta. Hoje, qualquer pessoa pode abrir empresa de cobrança e atuar como “garantidora de aluguel”, prática sem respaldo legal e restrita a instituições financeiras. Mesmo assim, muitas imobiliárias aceitam garantias fora do escopo do contrato social dessas empresas.

Flávio Baère, CEO da Sigafy, aponta que os atrasos estão ligados principalmente ao índice de sinistralidade, já que os prêmios cobrados representam apenas uma fração do valor das indenizações. Quando cresce o número de inadimplências, ocorre um desequilíbrio financeiro e, nesse cenário, algumas garantidoras criam barreiras ou retardam pagamentos para recompor o caixa.

“Esse é um ponto de atenção, porque esse tipo de garantia exige um volume grande de novos negócios para equilibrar e conseguir pagar as indenizações, que são muito superiores à receita”, explica Baère. “E como não há regulação, já que a fiança onerosa não é regulamentada, cada empresa administra o caixa como quer”, acrescenta.

No mercado de seguros, somente seguradoras autorizadas pela Susep ou instituições legalmente habilitadas podem oferecer uma garantia mediante cobrança. Segundo Alfredo, o motivo para isso é simples: a partir do momento em que uma empresa passa a cobrar para assumir o risco de inadimplência do locatário, ela está exercendo atividade securitária, que é regulamentada no Brasil pela Lei Complementar 126/2007 e pelo Decreto-Lei 73/1966.

“No seguro fiança, existe a regulação da Susep, que exige reservas técnicas, e as seguradoras são especializadas em gerenciar riscos. Isso não acontece na fiança onerosa, e por isso é preocupante quando começam os atrasos e as postergações”, aponta o CEO da Sigafy.

Ambos especialistas concordam que a ausência de regulação na fiança onerosa expõe locadores e imobiliárias a riscos.

De acordo com Alfredo, empresas sem autorização da Susep que oferecem esse serviço praticam atividade irregular de seguro, sujeita a sanções civis, administrativas e criminais, incluindo risco de nulidade da garantia. “Fora os riscos da perda de dinheiro pelo ‘sumiço’, insolvência ou fechamento da empresa garantidora, cuja capacidade financeira de responder pela inadimplência é obscura”, acrescenta o especialista.

Para Baère, problemas na fiança onerosa podem abalar a confiança de imobiliárias e proprietários e desestimular o uso desse modelo. “Até porque essa modalidade surgiu de uma brecha na Lei do Inquilinato, que previu a fiança onerosa muito voltada para a fiança bancária. A partir daí, algumas empresas identificaram oportunidades e expandiram esse modelo, mas sem respaldo, sem regulamentação e sem transparência sobre a saúde financeira”, pontua.

Fonte: CQCS